退休基金對於REITs(不動產信託基金)的喜愛,日益增溫,保德信統計截至2024年1月資料,美國超過1800個退休金計畫,其中有733個投資於REITs,總管理規模高達7兆美元,且觀察不同規模之退休基金配置REITs的比例,可以發現規模愈大的基金,配置REITs的比例愈高。
PGIM全球精選不動產證券基金產品經理張國揚表示,從美國退休基金的規模劃分,規模達500億美元以上的退休基金,持有REITs比重超過7成,而50至500億美元的退休基金,配置在REITs的比重也都在65%以上,顯見擁有穩定的收租來源、產業多元化、停止升息之後後市看升等,都是吸引美國退休基金青睞的主因。
另外,張國揚指出,近年美國退休基金配置REITs的比例也持續攀升,統計2020年時約佔整體退休基金的60%,到了2024年已上升至69%,持有REITs的退休基金檔數比重也同步攀升。
張國揚分析,REITs相比於私人房地產投資,在傳統四大房地產類型中包括公寓、工業、辦公室、零售等,皆擁有較高的入住率(Occupancy Rate)及資本回報率(Capitalization Rate),顯示REITs是投資房地產相對較佳的金融工具,因此獲得退休基金的喜愛。
進一步來看,張國揚說明,根據最新資料,美國住宅不動產的租金成長率,在今年第一季出現明顯落底回升跡象,其中,集合式住宅的成長率更是由前一季的負成長轉為正成長,主要得益於近期換約率維持相對穩健,而租金成長加速反映出REITs後續的收益將更加穩健,讓相關股價表現也具有成長契機。
張國揚認為,REITs歷經過去的升息壓力,估值已回落至相對便宜的水準,即使今年來已出現明顯反彈,然REITs現在的預估本益比仍低於長期均值,甚至接近10年均值負一倍標準差的位置,仍極具投資價值;看好現在的REITs市場已與過往大不相同,建議投資人以美國REITs為主,歐洲與亞洲市場為輔,在產業的選擇上可以具有利基的專門特殊型產業、工業、零售為主。
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