預估全年個人房地合一稅收新高 把握合規退稅關鍵

by | Mon,18 Nov 2024 12:02 | 品觀點-財經

文/王奕淳

據財政部統計個人房地合一稅收最新結果,2024年10月有64.52億元,達52.6%年增率;前10月合計則有565.99億元,達年增率84.8%,推估全年可望超過690億元,創歷史新高 。

對此,有不少民眾有節稅需求,信義代書林祐民提醒,房地合一稅制度細節多,民眾在適用新舊制度、計算扣除額成本認列、申請重購退稅等環節常有認知落差,曾有民眾有重購退稅之需求,卻因建商營造工程延宕影響,交屋期延後,超過兩年時限而無法取回110萬元的退稅。建議應把握正確報稅時機,買賣屋時可諮詢代書專家,爭取最理想的節稅條件。

稅收舊制有條件追溯

林祐民說明,房地合一稅新制適用於2016年1月1日以後取得的房產,若是以繼承取得則可追溯至被繼承人的取得時間。舉例來說,被繼承人在2014年2月取得房屋,繼承人在2019年2月繼承,雖然繼承時間在2016年後,但仍可適用舊制課稅。

另外依持有時長不同,新制稅率分作45%、35%、20%、15%。若符合自住優惠條件,包含連續設籍6年,且有自住事實並無出租營業,可享400萬元免稅額,超過部分以10%稅率課徵。

佐證備妥應對嚴謹審核

至於國稅局對自住事實的審核要求,林祐民透露,曾有民眾申請重購退稅時,國稅局發現其購入毛胚屋卻無裝修紀錄,為確認真實居住情況,要求民眾提供裝修的照片、合約書佐證,甚至會查核水電使用量、社區監視器畫面及信用卡帳單寄送地址等,因此申請時,務必備好相關證明以利查核。

退稅時可認列扣除的項目眾多,包含買房價金、契稅、印花稅、代書費、過戶規費、仲介費、裝修費等。林祐民提醒,由於裝修費的估價單並不認列,必須提供發票及合約,建議民眾若遺失時可詢問廠商依國稅局規定協助補開;且認列項目僅計入不可拆除的固定裝潢,如冷氣、熱水器等這類電器是不予認列的。此外,若繼承的房產仍有房貸,也確實是由繼承人負擔償還,則房貸扣除公告現值後的房貸餘額也可列入成本。

林祐民補充,若能提供完整單據,可依據實際支出費用認列超過30萬元,否則將以售屋成交價3%、上限30萬元為限。

留意各項時間規定

針對民眾因建商延遲交屋而損失高額退稅,林祐民建議將交屋時間多預留至少半年至1年,尤其現在限貸及缺工缺料情況嚴重,更需要這些彈性作為緩衝。

重購退稅還有兩種情況需要留意,一是先買後賣者可在賣屋報稅時直接扣抵,先賣後買則須先繳稅,並在兩年期限內完成新購屋的登記手續申請退稅。二是退稅後5年內不得移轉或出租,否則將追繳退稅金額,曾有民眾退稅後出租給申請租屋補貼的房客,因而遭追繳80多萬元。

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