租屋遇惡房東/惡房客怎麼辦?書局買的租約可以用嗎?

by | 8 月 2, 2022 | 名家專欄, 法律, 編輯推薦

(鴻安法律事務所吳于安律師 撰)​

問題一:「房客租約到期卻一直不搬走,我可以直接換鎖嗎?」

問題二:「簽約後房東說了很多事項都還要額外跟我收錢,而且退租也不會退錢,這樣可以嗎?」

  最近(7月)適逢畢業季,有剛要迎接精彩大學生活的準大學生;也有剛踏出校園的社會新鮮人。除非生活圈一直不改變,否則『租屋』應該是很多人隨著新生活的開始,都會遇到的問題之一,先前我們分享過 【房屋的租約該怎麼寫?租約公證會比較有保障嗎?】
https://www.winnews.com.tw/79884/ 的文章,告訴大家『房屋租賃契約格式』的要求,對於『租約格式』有疑惑的話,可以參考那篇文章。

  這次我們來聊聊另一個熱門問題:遇到惡房東或惡房客該怎麼辦?有沒有什麼方法可以避免遇到,或是遇到了該如何脫身?

希望看完文章的大家可以了解『防範勝於治療』的重要性。如果您正被租屋的問題所困擾,可以早日向律師諮詢解決的方式,若是權益正在受損害,可以早日爭取回我們應有的部分;若我們是理虧的一方,更應該及時停止不當的作為,免得反過來被要求更多賠償喔!

一、常見惡房東/惡房客行為有哪些?
二、可以檢舉惡房東/惡房客嗎?
三、自己在書局買租約跟請律師寫租約有什麼差別?

一、常見惡房東/惡房客行為有哪些?

  我們都聽過「惡房東」、「惡房客」,但是你知道到底要做了什麼行為,才算是「惡房東」、「惡房客」嗎?

  以下我們分別舉例一些常見「惡房東」、「惡房客」的行為,或許您的房東或是您的租客都有過類似行為,但是您卻沒有意識到這些行為不妥!

常見的「惡房東」行為:

1.約定一些不應該或是不平等的事項 → 最常見的就是禁止房客報稅
2.廣告不實 → 放A屋美景吸引看屋率,到了現場才說剩下B屋在出租
3.隨便編個理由不讓房客留有「正本」合約
4.簽約後才說房租不含某些費用 → 例如電梯大樓感應卡、鑰匙、網路費、第四台費、清潔費……等等。
5.「緊急聯絡人」改成要租客寫「連帶保證人」
5.退租後押金難要的回來 → 以各種藉口東扣西扣
6.房東根本就是違法的二房東 → 當二房東不違法,但不是所有二房東都合法!
7.租約未到就要提前解約 → 說法不外乎房子要給剛回國的兒女住、最近要賣房等等

常見的「惡房客」行為:

1.不按時繳交房租
2.三不五時就說東西壞了要修
3.突然消失找不到人
4.留下滿屋子垃圾後消失,房東清運成本還比押金更多
5.秉持信任原則退租,結果屋內家具殘破不勘
6.未經同意就自己當起二房東
7.常常造成其他房客的困擾

其實不當行為若要認真說起來,還有很多不勝枚舉,只是這些行為到底稱不稱得上是「惡」,就有待每個人的認知。

我們普遍認為的惡意行為,會比較偏向是『故意』去這麼做的,既然對方是故意,不管是房東還是房客都不應該一直遷就或是忍讓,接著我們來看看,是否有檢舉這些惡意行為的管道,或是有什麼方式可以要回我們應該有的權益?

※相關法令:《民法》第 443 條、第 444 條。

二、可以檢舉惡房東/惡房客嗎?

  首先,在房東刻意要求『不合法』的條文這點,我們在文章開頭有分享之前跟大家聊過的『租約格式』文章(https://www.honganlaw.com.tw/lease/),這篇文章我們有說到,基本上,就算你們雙方事前都同意不報稅、不入戶籍,但是依法房東其實是不能阻止房客遷入戶籍或是報稅的。

  所以常見的「檢舉房東」行為,就像是向國稅局檢舉,檢附我們的房屋租賃契約、租金轉帳證明、房東及房屋的基本資料及坐落地點,達到讓房東補稅的效果。

除此之外對付惡房東或惡房客的做法,大多都是採法律途徑。

比方說,若是房東已經租屋給我了,卻還是三不五時未經我的同意就自己開門進屋,可能就有觸犯刑法『無故侵入住居罪』的嫌疑。

反過來說,也不是只有房東才會有惡意行為,例如本文的問題一:「房客租約到期卻一直不搬走,我可以直接換鎖嗎?」

如果房東確定不要再續租給該房客的話,最好的做法是『租約到期前』就要以文字或書面通知來告知房客說要終止,否則租約到期雙方都沒有異議的話,可能會變成不定期租約繼續下去。

這時若房東覺得沒有要繼續租給房客,卻又擅自換鎖、斷水電、擅自移動或丟棄租客物品等行為,都可能觸犯《刑法》而背上刑責喔。

若是房東有類似的困擾,最好還是先跟律師諮詢解決方式,因為弄不好的話,犯了《刑法》的罪是有可能被抓去關的喔。

※相關法令:《刑法》第 304 條、第 306 條、《民法》第 422 條、第 451 條。

三、自己在書局買租約跟請律師寫租約有什麼差別?

  說了這麼多租屋可能會遇到的問題後,或許你已經因為還沒找到心儀的房子而感到疲憊,看完這些感覺心更累。所以我們也試著用簡單易懂的方式讓大家了解,所謂『防範勝於治療』的重要性。

  如果您有看過我們前次的文章【房屋的租約該怎麼寫?租約公證會比較有保障嗎?】
https://www.winnews.com.tw/79884/

  用書局賣的租賃契約來簽約的話,在形式上是還可以的,但會有問題的都在於租約的『內容』,書局裡的租約並不會為了保障你而客製化放在那裡。

  所以我們前面說的,不管是簽約後房東才突然說這個要錢那個也要錢,這個不給那個不讓;或是房客突然搞失蹤或三不五時被其他房客投訴,這些問題,都可以透過事前讓律師幫忙撰擬或是審閱租約來大幅度地保護好你的權益、避免後續會發生的風險及爭議。

  而且,有律師審過的租約,在『金額』跟『義務』方面會更清楚明瞭。比方說,租金到底涵蓋哪些部份?管理費、網路費、瓦斯費、第四台費、水費…等,這些都會寫清楚。

還有常見的押金收取方式、退還方式,以及簽約前會確認過之後是否還有要負擔金錢的東西,例如若是大樓感應卡使用特殊材質製作,本來就要成本,那就可以寫清楚房客先付,之後退租這筆錢要跟押金一起退還。

  所以書局裡的租約不是不能用,但是每個人的情況不同,很難只透過一份制式合約就適合所有人,這也是為什麼很多人用了書局的租約之後,租屋糾紛卻會層出不窮的原因。

例如本文的問題二:「簽約後房東說了很多事項都還要額外跟我收錢,而且退租也不會退錢,這樣可以嗎?」

已經簽約的話,若是租客覺得不合理,可以試著跟房東商量,如果後續溝通不順,最後的途徑就是法律程序。

所以透過律師量身打造合約,避免落入不必要的紛爭,是我們可以從源頭就抑止的做法。特別是好的房源不好找,若是好不容易看到喜歡的,想要簽一份長期的合約,不管是個人還是公司,都建議先讓律師幫忙審約,事前的準備越多,事後發生紛爭的機率越小!

吳于安律師小叮嚀:
我們都希望租屋時不要遇到惡房東或惡房客,但是很難透過書局買的租約保障好自己所有權益,所以簽約前都應該謹慎注意,還是建議先讓律師看過或幫忙擬租約會更有保障喔。

 透過律師量身打造合約,避免落入不必要的紛爭,是我們可以從源頭就抑止的做法
透過律師量身打造合約,避免落入不必要的紛爭,是我們可以從源頭就抑止的做法

吳于安律師
吳于安律師

簡介:
服務超過100種產業、250間公司(包括上市櫃公司及數十間年營收破億之公司),也是各大協會、學會、公會等特聘法律顧問及講師,對於民事、刑事及行政爭訟案件都有豐富的實戰經驗。

客戶包括上市上櫃公司、加盟連鎖餐飲業、各類診所、室內/平面設計業、禮贈品業、文創業、廣告業、不動產仲介業、包租代管業、物業公司、保全公司、人力仲介、旅行社、工程業、生物科技業、花藝業、聯誼業、美容紋繡醫美業、資訊工程業、社區管理委員會等。

經歷:
鴻安法律事務所 所長兼主持律師
中華民國合格專利代理人
BNI三金質獎章會員
台北、新北、士林法律扶助基金會 扶助律師
台北市政府&中正區&文山區公所諮詢律師
中華影音行銷協會 理事兼顧問律師
台灣全球消費者權益保護協會 顧問律師
崔媽媽基金會 公益律師
中華民國人力仲介協會 顧問律師
醫學紋飾專業委員會 顧問律師
台灣植牙聯盟醫學會顧問律師
亞太微整形暨醫學紋飾美容協會 聯合發起人暨理事
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中華台陽物管總體互助協會 顧問律師
社團法人台灣健康服務協會 常務監事

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