央行昨天召開理監事會,宣佈調高利率半碼(0.125個百分點)與存準率1碼(0.25個百分點),房貸族的負擔將跟著加重,預估貸款1000萬元、20年期,本利平均攤還來試算,每年會增加7008元支出。房仲業者直言,這是溫水煮青蛙,第四季房價可能會鬆動,想要買房的民眾,應該要留意3件事。
住商不動產企研室資深經理徐佳馨指出,央行第四季應該還會再升息,可能也是升息半碼或一碼,觀察今年3月央行升息以來,買氣直線下滑,購屋意願降低,無論是首購或換屋的民眾,甚至是投資客,都會再觀望,預估第四季會更差,全年移轉棟數會比去年少5%至8%。
徐佳馨指出,升息會對很多人有影響,像是不動產最大投資者,是壽險業者,因金管會訂了最低報酬率,因此在這階段,壽險業者不願意進貨,不動產價格與土地價格也會往下掉;房東會漲租金,轉嫁成本;建商壓力大,因為土建融利息也會上揚。
徐佳馨認為,房價不僅難以上揚,最快可能在第四季就出現鬆動跡象,除了是因價格下滑的預期,央行緩步升息,增加負擔,也會帶來溫水煮青蛙的恐慌感, 市場壓力至少會延續到2023年。
但徐佳馨提醒,想買屋的民眾,就算要等時機,也不要亂投資,拿去亂買股票,萬一賠錢,這樣反而不好。
「想買房的人,現在要做三件事!」徐佳馨提醒,第一,一定要留在市場裡,可以不買房,但不能不看,這樣才能掌握市況,找到理想的房子。第二,跟著銀行走,也就是參考銀行的鑑價,因為銀行會精準嚴格的評估屋況,給予合理的鑑價。至於實價登錄,可以挑低的看,但千萬不要只跟著實價登錄走。
「最後第三點是,利息負擔一定要算得保守!」徐佳馨指出,最好抓利率如果拉高到2.5%至3%,自己是否負擔得起?因為目前還處於升息循環,央行還有可能持續升息,房貸的利率會跟著上升,負擔會加重,民眾不能只以目前的利率水準來計算,一定要先預設當利率升高至3%的話,能不能負擔得了?
徐佳馨指出,當房貸利率升到2%,每貸款一千萬,20年期來算,每個月本金利息要還到5萬;可想而知,利率如果升到2.5%至3%,還款金額還會更高,如果負擔不了的人,恐怕就不能貿然買房。
至於央行再度祭出調高存款準備率0.25個百分點,徐佳馨認為,這是變相緊縮資金,銀行端承做房貸的態度,會更保守,影響很大,民眾也有可能借不出錢來。
徐佳馨也幫民眾試算了央行升息半碼的影響。首先,根據聯徵中心統計,國人普遍背負房貸千萬元以上,因此,若以千萬元房貸、五大銀行7月新承做房貸利率1.703%來試算(如下表)。
這次央行升息半碼(0.125個百分點),如果銀行足額反映,房貸利率將升到1.828%,以貸款1000萬元、20年期,本利平均攤還來試算,每個月的房貸還款金額將由4萬9194元,增加到4萬9778元,每月支出會增加584元,一年下來要增加7008元。
如果是30年期房貸族,每個月房貸還款金額,將由3萬5494元,提高到3萬6108元,每個月要增加614元房貸,一年下來要多繳7368元。
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