房屋的租約該怎麼寫?租約公證會比較有保障嗎?

by | 7 月 25, 2022 | 名家專欄, 法律, 編輯推薦

(鴻安法律事務所吳于安律師 撰)​

問題一:「房東規定不能報稅怎麼辦?」

問題二:「我是房東,租客退租後留下一堆垃圾怎麼辦?扣押金有違法嗎?」

根據內政部過去統計,全台灣的租屋需求,大約占我們總人口數的八分之一,進而演變為不管是在書局還是超商,都可以看見必備販售的『房屋租賃契約書』。我們的租屋市場龐大,卻也造成房屋的租賃糾紛層出不窮。

你也是租屋族嗎?或是你是有房屋在出租的包租公、包租婆?你有過租屋紛爭的經驗或難題嗎?今天我們就來聊聊關於房屋的租賃契約,三個常見的問題,如果你也有類似問題,希望文章可以帶給你一些幫助,如果有租屋糾紛正困擾著你,歡迎來讓律師幫你分析問題、解決爭議,千萬不要白白讓自己的權益受損!

一、租約有規定格式嗎?
二、只要雙方同意,租約怎麼寫都可以嗎?
三、租約拿去公證會比較有保障嗎?

一、租約有規定格式嗎?

在法律上,房屋的租賃契約【沒有規定怎麼寫,但是有規定要寫什麼、以及不能約定什麼】。

若是有過租屋經驗的大家,想必多少都有買過超商或書局賣的制式化房屋租賃契約書吧?但是你知道這些市售的租賃契約書其實有不少的內容沒有更新嗎?

109年9月1日起,新版的『住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項』及『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』已經修正且生效,內政部也同時有更新契約書在網站上,但如同前面提到的,其實有很多要租屋的民眾,會習慣在書局或超商購買已經裝訂好的房屋租賃契約(有些則是房東有提供,就直接使用)。

但是經台北市政府抽查後,發現有六成的市售租賃契約書其實內容都沒有修正,台北市政府法務局因此也有發布過新聞稿來提醒租屋族要注意使用。

結論是,房屋租賃契約的「格式」沒有規定,要買現成的來寫,或是網路上自己印自己寫都可以。但是契約書的「內容及事項」就有規定了,接著我們來聊聊是不是只要約定好了,要寫什麼條文都可以?

二、只要雙方同意,租約怎麼寫都可以嗎?

直接解答不可以!

在新版『住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項』及『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』上路後,可以直接知道有哪些是應該要寫的項目,以及有哪些是不能約定的項目。

以『住宅租賃契約應約定及不得約定事項』為例,先來說比較常發生糾紛的部分,是在【不能約定】的事項裡,總共有八項,分別是:

一、不得約定廣告僅供參考。
二、不得約定承租人不得申報租賃費用支出。
三、不得約定承租人不得遷入戶籍。
四、不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。
五、不得約定免除或限制民法上出租人故意不告知之瑕疵擔保責任。
六、不得約定承租人須繳回契約書。
七、不得約定本契約之通知,僅以電話方式為之。
八、不得約定違反強制或禁止規定。

上述都是常見過去可能會發生的行為(有些直到現在也常常在發生),例如本文的:問題一:「房東規定不能報稅怎麼辦?」應該是天天都在發生、也是最常會遇到的問題。

其實這個問題,已經明確寫在不能約定的第二點當中,也就是說,即便你們的租約有約定不能報稅,但是房東沒有權利禁止你將租金列為所得稅費用。

兩難的地方在於,房東雖然不能禁止你報稅,但是他可以在下個租約中要求調漲租金,或是不再續租給你,這個的確會是很多承租人考慮的因素,但希望大家了解,「不能報稅」這個約定在法律的規定中是無效的。

另外,第八點『不得記載違反強制或禁止規定』的意思是,不可以約定一些『違反法律』的行為,不是說不能約定不能做的事。常見的比如:不可以抽菸、不可以養寵物……之類的行為,屬於房東與房客間的契約自由,不算是『違反法律』。

所以不是看到這條就以為是房東不能規定一些事項喔!

說完了不能約定的項目後,來聊聊『應該記載』的部分,總共有22項,這些是雙方約定好就要遵守的項目。

除了原有的約定事項外,此次修正新增了:

1.電費怎麼算:電費的計算方式新增分為夏季跟非夏季。但是都不能約定超過台灣電力公司所定的『當月用電量最高級距之每度金額』。
2.押金:最多不能超過兩個月。
3.修繕義務:更完整地規範房東與房客的權益及應遵守事項。
4.提前終止租約:房東或房客任一方想提前終止租約的話,規範較為詳細。
5.遺留物的處理:如果房東還要花大錢清理租客留下的垃圾,有比較多的保障。

所以本文的問題二:「我是房東,租客退租後留下一堆垃圾怎麼辦?扣押金有違法嗎?」

如果有做上述約定,則在已經完成點交,房客還留東西在內,房東催告也不領回的話,房東處理這些物品所花的費用是可以從押金裡面扣的。

※相關法令:《民法》第 71 條~第 74 條、《租賃住宅市場發展及管理條例》第 5 條、第 7 條及租賃契約相關條文、《消費者保護法》第 17 條、第 56-1 條及定型化契約相關條文(主要適用於房東是企業經營者時)。

三、租約拿去公證會比較有保障嗎?

租賃契約無論是否有經過公證,只要約定事項不違反法律,都有效。

契約公證最重要的目的,是要保障當事人(房東與房客都是當事人)在對方不履行租賃契約時,有一個快速的執行程序可以保護自己的權益。

公證最大的好處在於,對於租賃契約內約定的租金、押金、違約金,若有請求的事由(房客不付租金、房東不退押金等等),不需要經過法院的訴訟,就可以直接聲請強制執行,這樣的時間會比訴訟要耗費的時間比起來,快速且方便很多。

另外,如果是長期租約,例如一簽就是五年、十年或更長以上的合約,透過公證可以保障承租人,若未來房東要賣房子,你們簽過的租約依然有效,也就是租期可以走完,新房東不能趕你走。

此外,公證時,需要房東準備房屋所有權狀以及最新的房屋稅單,藉此可以知道跟你簽約的房東是不是房屋真正的所有人,避免遇到二房東轉租。

※相關法令:《民法》第 153 條、第 425 條、《強制執行法》第 4 條。

吳于安律師小叮嚀:
無論是房東還是房客,在簽約前都應該要再仔細確認自己手上的租約,是否有更新到符合最新法律規定。如果租約已經簽了,卻發現雙方的認知有所差異或有紛爭的話,建議詢問律師如何妥善處理,以免讓自己權益受損喔!

無論是房東還是房客,在簽約前都應該要再仔細確認自己手上的租約,是否有更新到符合最新法律規定。
無論是房東還是房客,在簽約前都應該要再仔細確認自己手上的租約,是否有更新到符合最新法律規定。

吳于安律師
吳于安律師

簡介:
服務超過100種產業、250間公司(包括上市櫃公司及數十間年營收破億之公司),也是各大協會、學會、公會等特聘法律顧問及講師,對於民事、刑事及行政爭訟案件都有豐富的實戰經驗。

客戶包括上市上櫃公司、加盟連鎖餐飲業、各類診所、室內/平面設計業、禮贈品業、文創業、廣告業、不動產仲介業、包租代管業、物業公司、保全公司、人力仲介、旅行社、工程業、生物科技業、花藝業、聯誼業、美容紋繡醫美業、資訊工程業、社區管理委員會等。

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中華民國合格專利代理人
BNI三金質獎章會員
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